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    長租公寓業主降租瞭 長租公寓到底還能堅持多久?_金融在線_香港金融_人民網

    金融資訊

    萬事開頭難,中間難,結尾更難

    ,這句話用來形容問題頻出的長租公寓再合適不過。

    蛋殼公寓特殊期間房租漲價的風波

    今年年初爆出剛剛平息,近日便曝出長租公寓龍頭

    疫情之下,整個行業都遭遇瞭歷史上的至暗時刻。

    同上市的青客公寓也是連續三年虧損,2019年凈虧損達4.98億元。

    但實際上,並不止今年,從2015年開始加速進場、積極擴張的幾大長租公寓一直面臨巨額虧損的尷尬境遇:赴美上市的蛋殼公寓連續虧損,2019年凈虧損額高達34.37億元,

    到底是疫情拖垮瞭長租公寓?還是商業模式本就有問題?長租公寓到底還能堅持多久?

    先對租客漲價

    再“強制”房東降租

    一波未平一潑又起,今年對於長租公寓來說,很難。

    今年2月,長租公寓龍頭企業自如公寓被爆疫情期間漲房租,有租戶表示:

    “我是自如的租客,長租一年,2月底到期,現在疫情期間無法搬傢,續租自如卻要漲價,漲幅很大,接受不瞭!”

    而這並非是孤例,節後隨著大量外來務工人員返城,不少自如客忽然發現自己“被漲租”瞭。

    續租漲價超過瞭20%,有的還達到瞭30%

    據部分自如客表示,。而在一般情況下,自如續租的漲幅在3%~5%之間,從未有過上述那麼高的漲幅。

    一方面是疫情之下不好找新房子,二來如果繼續租自如的房子,換租比續租價格更高。

    特別是對於那些房租快到期的自如客來說,

    盡管自如CEO很快在其朋友圈中作出回應:

    稱自如客戶續約價格出現大的波動是極個例情況,一方面是客戶從長租變更為月租或季租(包含瞭服務費),另一方面是房源價格顯著低於同地段、同小區類似房源價格。但網友並不買賬。

    那麼自如給租客漲瞭這麼多,房東收入會隨相應的幅度調整增加嗎?

    自如與房東一般都簽5年合同,給房東的租金是每年遞增3%,

    並不會,據中新網此前報道,比如房東去年收到的租金為4000元/月,今年則為4120元/月。而且合同還簽訂瞭空置期條款。

    “空置期每年都有,第一年空置期60天,之後每年的空置期是25天,這期間不給房東算收入,另外房東每年還需要繳納管理費。”

    “自如”房東簽署合同中有關“空置期”的條款。受訪者供圖

    但距離上述漲租風波剛剛過去4個月時間,自如又“出事”瞭。

    據虎嗅爆料,疫情之下,自如開始對“房東”下手瞭:在一個300人的自如業主群內,很多人都在過去一個月或近幾天接到瞭自如要求在合同期內降租的電話請求,他們面臨著二選一:要麼降租,要麼解約。

    要麼降房租45%

    要麼解約賠裝修費

    “由於經濟和疫情不確定因素

    ,以及城市規劃變更、商圈遷移、社區嚴格管控出入等因素影響,導致房屋租賃市場出現瞭顯著的變化。

    與我們跟業主委托協議裡租金逐年上漲的約定背離

    特別是個別房屋出現委托價格與租賃價格嚴重倒掛的趨勢,為瞭與業主和客戶實現長期的合作共贏,我們與這部分業主展開瞭適當調整委托價格的友好協商。”

    對於與業主協商降房租的原因,自如方如是說。

    據虎嗅采訪,北京像素小區的業主不少人接到瞭自如管傢的電話,李女士就是其中一位:

    “我2018年7月和自如簽約,把房子代理給他們,簽瞭三年。第一年租金7045元,每年遞增3%,現在7256元,到今年8月就是第三年,租金應該是7474元。

    第一選擇是租金降到4000元,第二選擇是解約,他們解約,賠我倆月房租,但是要交裝修費管理費什麼的,具體還沒給我金額和明細。”

    6月26號晚上8點,自如的人打電話,說市場不好,我有兩個選擇,

    降一定的金額是可以商討的,她是理解的,但自如給她降租瞭45%,這讓她無法接受,

    “大傢雖然是業主,但是絕大部分都是房奴,也是要靠租金去還房貸的。”李女士說,“他們有點太過分瞭。”

    據她提供給虎嗅的另一位業主的電話錄音中,一位自稱是自如總部的自如管傢開門見山地說:

    “最近形勢不太好,北京這邊(租賃市場)出現瞭大幅下滑

    ,我們公司這邊費用確實遇到瞭困難。想問一下,您的房子最近有沒有(出租)需求,沒有的話,可以按照我們公司違約,賠給您2個月的房租當違約金,你可以把房子提前收回。”

    這位自如管傢表示,像素小區這個月空瞭1000多間房子,僅自如就空瞭680多間,所以他們希望把一部分房子歸還給業主,把另一部分房子回歸到市場價,及時止損。

    “那為什麼不把空著的房子歸還給業主,反而要把有租戶的房子歸還給業主呢?”

    上述自如管傢給出的邏輯是:他們把空置的房子歸還給業主,業主肯定會把房子以更低的價格出租,這樣有租客的房子的租金就沒有競爭力瞭,裡面的租客可能會選擇搬出去租房租低的房子,這套房子空出來後他們就沒法按照原來的價格繼續出租,就會導致要麼空置要麼被迫降租,從而造成損失。

    自如與業主的溝通截圖,截圖由受訪者提供

    18年簽約,簽瞭4年,第一年以三個月房屋空置期作為裝修費用補償,約定後面每年有1個月空置期。

    其實,在今年初,自如蛋殼青客等長租公寓已開始“集體逼房東降價”。今年1月,有自如房東表示,

    但年初突然接到自如的電話,讓降房租。

    如果不同意,自如會單方面解約,並賠償房東2個月的違約金,但房東需要支付3萬塊的裝修折舊費。算下來,房東還要賠償自如近2萬塊。

    另一位蛋殼公寓的房東表示,2019年11月,有自稱蛋殼公寓管傢的人聯系自己,稱由於北京的房子不能打隔斷出租,房子掙不到錢,要與其簽降價協議。

    問題頻出的長租公寓如此野蠻自救,還能堅持多久?

    虧慘瞭的蛋殼公寓

    泥潭中的青客公寓

    目前,長租公寓行業除瞭自如外,還有兩傢赴美上市的蛋殼公寓及青殼公寓,盡管已經上市,但日子也都並不好過。

    該公司運營的房源數量(40.6萬間),比2015年底(2434間)暴漲瞭166倍。

    蛋殼公寓成立於2015年,曾屬於鏈傢旗下的自如(成立於2011年),在2016年開始獨立運營。據蛋殼公寓的招股書披露,截至2019年9月30日,

    據披露,蛋殼公寓2017年凈虧損2.7億元;2018年凈虧損13.7億元。今據2019年財報顯示,蛋殼公寓凈虧損又擴大兩倍,凈虧損額高達34.37億元。

    2019年財年,蛋殼公寓的收入同比增長166.5;今年一季度9.4億元,同比增長62.5%。

    與此同時,也有非常亮眼的數據:

    蛋殼公寓要求在除武漢外的12個城市,所有房東增加30天免租期,涉及業主數量共72157戶。

    今天2月初,蛋殼公寓敲響長租公寓資金警鐘:據網絡上流傳的一份蛋殼內部文件《關於2月份要求業主增加免租期的工作方案》顯示,

    強制房東們免租,卻不給租戶免租,蛋殼公寓的此番騷操作引起輿論熱議。

    同為作為長租公寓的頭部企業的青客公寓,自2012年成立以來一度受資本熱捧,發展迅速。

    截至2019年上半年其房源量達10萬間

    ,業務范圍覆蓋上海、蘇州、杭州、南京、武漢、北京、嘉興等城市,並於22019年11月在美國上市,成為國內首個上市的長租公寓企業。

    快速謀求規模擴張的同時,青客公寓近幾年財務狀況堪憂。2017財年至2019財年,該公司連虧三年,分別虧損2.45億元、4.99億元、4.98億元;負債率則不斷攀升,2017財年至2019財年分別為137.17%、143.82%和145.02%。

    5月29日下午,一則關於“青客公寓倒閉、售後安排退款”的消息在朋友圈廣為傳播。

    當日晚間,青客公寓官方微信號“青客租房”發佈嚴正聲明稱:

    今日,有網民在朋友圈發佈、傳播關於青客公司倒閉等不實謠言,我司在此嚴正聲明,公司目前遇到瞭資金困難,但目前公司仍在正常運營中,一定會承擔起應付款項的支付責任,不會逃避,對網絡上惡意傳播的不實謠言,青客保留依法追究的權利。

    截至2019年末,青客租戶中使用“租金貸”支付的租金比例高達62.6%。

    此外,青客的“租金貸”業務飽受外界詬病。今年疫情發生後,該公司困境加劇,一度陷入資金鏈危機。

    為何長租公寓營業收入與凈利潤背道而馳?

    一方面,長租公寓本就是一個利潤較少的行業,普遍利潤僅有1%-4%;另一方面或與長租公寓的商業模式有關。

    是疫情拖垮瞭長租公寓?

    還是商業模式本就有問題?

    長租公寓盈利難是一個老生常談的話題。

    直到2014年,大量資本湧入,才推動長租公寓站上風口。

    長租公寓的誕生最早可追溯到2002年,不過彼時正值房地產黃金時代,住房租賃市場並未受到過多關註。

    2014年之後,隨著住房租賃市場政策日益明朗,很多地產商將眼光聚焦於長租公寓這片看似肥沃的土地上,2015年、2016年擴張期以相對高點市場價格與業主大量的簽訂房源租賃合同、搶占市場,盈利問題還未解決,眾多企業便開始瞭規模競賽,短時間內都在積極擴張,出現“高進低出”的現象。

    也正是因為步子邁得太大瞭,業務鋪開太大,導致很多長租公寓企業資金鏈緊張。

    對於市場來說,國傢鼓勵的長租公寓應該是業主改造,將過去限制的房源變成租賃市場的增量房源,而現在市場主流的長租公寓經營者,其實都隻是吃差價的二房東模式。

    傳統意義上,二房東這種模式下,主要是利用市場信息不對稱賺錢(低價攬房、高價出租)。然而,租賃市場早已經非常透明,並且充分競爭,因而這種模式是沒有市場前途的。

    二房東模式為什麼又突然火瞭呢?

    在各路資本力量的推動下,二房東“進化”瞭。他們再次進入租賃市場,已經有瞭新的招式:一是通過高價從個人手中囤積大量房源,壟斷區域市場,希望獲得較高的估值,這套打法其實也就是大傢熟悉的“燒錢”模式;二是所謂互聯網思維,“羊毛出在豬身上”,利用各種金融模式玩杠桿,甚至和P2P結合在一起。

    很明顯,這兩種套路都是短期投機者熱衷的行為,風險極大。

    或者說,目前長租公寓市場主流的二房東模式,其本質就是“金融模式”“杠桿模式”。

    上海中原地產市場分析師盧文曦在接受《華夏時報》記者采訪時表示:長租公寓的角色就決定瞭它是靠利差來賺錢的,正常來說,慢慢做項目,一個一個來是沒有問題的,尤其是現在許多政策都在扶持長租公寓,但現在這個行業陷入瞭非理性競爭,呈現野蠻式增長,為瞭擴張而擴張,甚至把它做成瞭一個金融產品,或者是為瞭融資,這樣企業做很多事情就會不擇手段瞭,惡性競爭,擾亂市場。

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