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    中小房企融資渠道少 三成融資成本超10%紅線_金融在線_香港金融_人民網

    金融資訊

    一度沉寂數月的境外美元債融資市場開始活躍。近一個多月以來,房企紮堆拋出發行美元債的計劃或者成功籌得美元融資。從當前資金鏈狀況來看,房企仍在利用一切可以利用的融資工具,盡量大額度融資,多用於“借新還舊”,避免造成債務違約而導致陷入“多米諾骨牌效應”。

    據中原地產研究中心提供給《證券日報》的數據顯示,2020年以來,房企海外美元債合計142筆總金額為452億美元,與2019年同期的163筆543億美元相比,下滑瞭16.7%。另據貝殼研究院統計整理數據顯示,今年7月份境外融資72.1億美元,環比增長30%,同比減少2%,尚未達到上年同期水平。但進入8月份以來,就當前數據統計,海外債市呈加速增長趨勢,8月1日至8月9日,海外融資規模24.3億美元,同比大幅增長80%。

    “償債需求是主因,部分房企已經出現債務違約的現象。”同策研究院研究總監宋紅衛向《證券日報》記者表示,今年下半年是房企償債高峰期。同時,7月份又是傳統的銷售淡季,銷售回款乏力之下,隻能加快外部融資動作。

    中小房企融資渠道少

    低成本資金,一直是以高杠桿模式運營的房地產企業重要的生存砝碼,也是搶占市場份額的利器。

    過去10年,依靠國內外融資平臺和靈活利用融資窗口期,讓一些開發商成長為如今的頭部房企,在一定程度上緩解瞭壓力,但對一些缺乏低成本融資渠道的中小房企來說,境外高息美元債是其目前最優的保持企業運轉的輸血渠道之一。

    “疫情之下,海外債市受到嚴重影響,4月份“零發債”,5月份-6月份逐漸復蘇,到7月份持續增長。”貝殼研究院高級分析師潘浩在接受《證券日報》記者采訪時表示,海外融資的加速增長,主要是來自房企自身償債壓力、銷售回款壓力以及外部金融環境趨緊的壓力。

    “疫情影響下,房企境內融資環境有所松動,頭部房企,尤其是央企或者國企背景融資成本較低,今年3月份萬科發行的25億元債,最低利率僅2.6%。”宋紅衛向《證券日報》記者表示。

    “在融資需求大增的當下,中小房企在融資層面相對被動。境內融資對房地產板塊估值高而利率相對較低,是大多數房企的首選渠道,但對房企的要求和限制越來越多,個別機構要求是50強房企或百強房企以及信用資質在AAA以上等。”潘浩向《證券日報》記者表示,如此一來,就將多數中小房企拒之門外,不得已選擇利率更高而估值更低的境外融資渠道。

    三成融資成本超10%紅線

    實際上,借道海外發債融資高潮始於2016年。據公開數據顯示,近幾年中國房企海外融資利率水平總體有升高趨勢,從2016年的6.03%升至2019年的近8.6%。

    “2020年以來,一季度的前兩個月,房企海外融資動作頻繁,但融資成本分化明顯。”有業內分析人士向《證券日報》記者直言,頭部房企海外融資成本一般在5%左右,但負債率高評級較差的中小房企則會超過10%,或者在9%-12%之間徘徊。

    據《證券日報》記者根據中原地產研究提供的數據梳理發現,在年內總計142筆美元債融資中,44筆融資成本超過10%。該44筆融資合計為135.5億美元,占房企年內美元融資總額的30%,且其發行主體多是中小房企,或者是於近兩年剛剛登陸H股的房企。

    從大環境來看,“境外融資利率長期高於境內融資利率。而中小房企由於業務規模和信用等級等原因,融資利率普遍高於規模型房企。”潘浩向《證券日報》記者表示,更重要的是,今年由於疫情影響疊加嚴峻的國際關系考驗,中小房企的抗風險能力受到極大挑戰,融資利率隨風險等級提升而增加。

    “高息境外發債融資的背後,一方面是在行業毛利率處在下行通道背景下對利潤的再度侵蝕;另一方面則要面對匯率風險,畢竟其變化存在很大不確定性。”上述業內人士向本報記者直言,回溯兩年之前,匯兌損失已經發生,如當代置業2018年匯兌凈虧損為2.05億元,導致當年凈利潤僅為6.62億元,較2017年同比下降19.88%。不過,長期來看,由於多數房企短期內美元債到期壓力不大,匯率出現短時波動對房企的影響仍可控。

    資金鏈平穩是下半年重要目標

    “疫情打亂瞭房企持續改善的資產負債率結構,整體上,下半年房企資金鏈健康度以保持平穩為目標。”潘浩對《證券日報》記者表示,在資金鏈方面,不同類型的房企分化嚴重。

    “目前來看,大型房企的資金鏈狀況要好於中小房企,其中,大型房企中有央企或者國企背景的資金鏈狀況要好於民營房企。”宋紅衛向《證券日報》記者表示,佈局集中在中東部區域三大核心經濟圈的中小房企,資金鏈要好於佈局主要集中在中西部地區的房企。

    “大部分房企為瞭應對未來可能的市場變化,用遍融資工具,加快資金儲備。”中原地產首席分析師張大偉向《證券日報》記者表示,杠桿率較高的企業最近融資壓力有所增加,但其在加快下半年銷售回款速度。

    “從前7個月的銷售情況看,百強房企業累計銷售同比增幅今年首次轉正,7月單月業績增速呈年內最大增幅,市場持續復蘇態勢強勁。”潘浩向《證券日報》記者表示,對房企而言,銷售回款壓力疊加償債高峰,預計下半年將加大供貨,也不排除采用“以價換量”的策略搶占客戶資源。

    宋紅衛也認為,“金九銀十”將會成為房企集中搶銷售回款階段,這時市場會經歷一波小高峰,四季度則會沖擊全年度業績,可能會利用價格調整策略來刺激銷售。不過,宋紅衛也向《證券日報》記者強調,“但也不能盲目樂觀,一般來講,隨著銷售逐漸回暖,銀行信貸額度會吃緊,這在一定程度會影響貸款的發放進度,對於房企融資仍會有一定影響。”

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