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    房企融資“三道紅線”針對的不隻是房企鳳凰地產網_安居客網_房天下網_Q房網

    房地產資訊 每經評論員 吳若凡

      房地產融資政策“三道紅線”引發瞭行業的熱烈反響。

      近日,住房城鄉建設部、人民銀行在北京召開重點房地產企業座談會,研究進一步落實房地產長效機制,並且形成瞭重點房地產企業資金監測和融資管理規則。會議明確瞭收緊房企融資的“三道紅線”:1.剔除預收款後的資產負債率大於70%;2.凈負債率大於100%;3.現金短債比小於1倍。

      根據“三道紅線”的觸線情況不同,所有房企又被分為“紅、橙、黃、綠”四檔。紅色檔:三線全超,接下來不得增加有息負債;橙色檔:超過兩道線,有息負債規模年增速不得超過5%;黃色檔:超過一道線,有息負債規模年增速不得超過10%;綠色檔:即使三道紅線都未中招,有息負債規模年增速也不得超過15%。

      有人說這是給房企融資套上瞭緊箍咒,是限制房地產行業的發展。

      對此,我們認為,這次會議的大背景不僅是針對房地產行業,而是防范系統性金融風險的一部分。近段時期,福晟、泰禾所引發的一系列償債風險,已引起有關部門的重視。畢竟,一些企業如果倒瞭,牽扯面將會很廣。

      當前,防范系統性金融風險,一部分來自於金融機構,一部分來自於大企業,而房企自然包括在其中。但這並不意味著房地產行業的系統性金融風險就很大。

      前不久,中國人民銀行黨委書記、中國銀保監會主席郭樹清撰文指出,房地產金融化泡沫化勢頭得到遏制。房地產泡沫是威脅金融安全的最大“灰犀牛”。近年來,各地區各部門根據“房住不炒”和“一城一策”精神,優化金融資源配置,嚴防資金違規流入房地產市場。2019年與2016年相比,房地產貸款增速下降12個百分點,新增房地產貸款占全部新增貸款的比重下降10個百分點。既滿足房地產行業平穩發展的正常需要,又避免因資金過度集中出現更大風險。

      由此可見,當下,房地產“灰犀牛”風險已經大大降低,隻是個別企業風險尚未完全消除,所以需要抓大放小。所以,這次房企融資三道紅線背後的政策訴求,其目的不是要遏制房企,也不是不允許企業舉債,而是讓企業在債務達到三道紅線時提高風險意識,對其融資行為進行一定限制。另外,在此基礎上扶植優質企業,通過這個邏輯引導房地產行業降杠桿,以此來保證房地產行業的高質量發展。

      接下來,主管部門或將通過對三道紅線的摸索,為明年可能出臺的政策奠定基礎。這次重點房企齊聚一堂,哪怕負債率達到紅線的房企,也沒有被要求立刻停止融資,隻是對其融資行為有所限制。

      總體而言,“三道紅線”對於房企還是比較包容的,大方針是讓大傢逐步化解風險。從快速加杠桿往平穩去杠桿過渡,可以說這次的政策是比較接地氣的。

      對於已觸達紅線的企業來說,應盡量增加去化率,提高回款率,減少負債率。而對於整個房地產行業而言,盡管有瞭新的高壓線,企業仍不可能停止拿地。從政府層面來說,也不希望市場出現大起大落的情況。